Kommersielle barnehager har de høyeste husleiene blant private

Halvparten av barnehagene med høyest husleie er barnehager i kjedene Espira og Norlandia. Det viser en gjennomgang Utdanning har gjort av husleiekostnadene i private barnehager.

Flere barnehageeiere har de siste årene hatt økonomiske tilsyn og fått tilbakebetalingskrav grunnet brudd på barnehageloven. Ett av bruddene som har gått igjen er eiere som betaler for høy husleie til seg selv eller til eget eiendomsselskap.

Én av sakene handler om en liten barnehage i Oslo, hvor kommunen mener husleien på 1,2 millioner kroner i året er for høy. Saken er klaget til Fylkesmannen i Oslo og Viken.

Store kjeder på husleietoppen

Utdanning har gått gjennom regnskapstallene alle private barnehager rapporterte inn til kommunene i 2018 gjennom systemet Basil. Her skal barnehagene oppgi husleiekostnader.

Dette er hva vi fant:

• Av de rundt tre tusen private barnehagene har 237 oppgitt at de betaler over en million kroner i husleie.
• Rundt 90 prosent av barnehagene med husleie på over én million kroner er kommersielle drivere organisert som aksjeselskap.
• Mens flere av disse er store barnehager i de dyreste byområdene i Norge, er andre små barnehager i små kommuner.
• For noen barnehager utgjør husleien mer enn hver sjette krone av inntektene.
• Rundt 200 av de 237 barnehagene med husleie på over en million kroner driftes av større kjeder.
• 60 av barnehagene tilhører Espira-kjeden.
• 59 av barnehagene tilhører Norlandia-kjeden.
• Læringsverkstedet, Ulna-barnehagene, Borg barnehager, FUS-barnehagene og Stiftelsen Kanvas har 6-12 barnehager hver seg på listen.
• Rundt 2000 av de 3000 private barnehagene oppgir å ha husleier på under 150 000 kroner i året, mange av dem har ingen husleiekostnader.

Skal ikke overstige markedsleie

Mange barnehageeiere skiller ut barnehageeiendommene i et eget selskap. Dermed kan de leie ut eiendommen til seg selv. Men de kan ikke ta hva de vil i husleie.

Husleien for barnehager skal være basert på markedspris, ifølge barnehageloven. Det vil si hva som ville vært avtalt som husleie mellom to uavhengige parter. Dette er for å unngå at man kan hente ut skjulte utbytter gjennom overpriset husleie.

I tilsyn gjennomført av Oslo kommune, som også er behandlet av fylkesmannen, har myndighetene tidligere konkludert med at husleier på over 20-25 000 kroner per barn er for høyt for private barnehager i Oslo. I slike tilfeller har myndighetene krevd penger tilbake fordi de mener det er et brudd på barnehagelovens bestemmelser om at husleien skal være markedspris.

Oslo kommune tar private barnehager for lovbrudd
– leier selv ut lokaler til langt høyere pris

Men det er ikke bare private eiere som opererer med husleiepriser i millionklassen. Utdanningsnytt har vist hvordan Oslo kommune gjennom Omsorgsbygg fakturerer over en million kroner i husleie for 148 av sine barnehagelokaler. Omkring ti prosent av de private barnehagene i Oslo har husleie på over én million kroner, mens det gjelder over 40 prosent av barnehagelokalene Oslo kommune leier ut.

Over 40 av de private barnehagene i Utdannings oversikt har en husleiepris på over 25 000 kroner per barn. Noen av disse leies ut av Oslo kommune gjennom Omsorgsbygg.

Hver fjerde krone til husleie

Ulna-barnehagene driver to av de ti barnehagene med høyest husleiepris per barn. Foss barnehage og Andromeda barnehage betaler rundt 40 000 kroner per barn i husleie.

– Husleien beregnes av utleier, skriver Laila Haugen, daglig leder i Ulna AS.

Hun sier de leier av ulike eksterne eiendomsaktører. I de to nevnte barnehagene utgjør husleiekostnaden 20-25 prosent av inntektene til barnehagene.

– Hvordan er det mulig å drive med så høye husleiekostnader?

– I det lange løp er det ikke mulig med dagens forutsetninger. Men det er flere ting som spiller inn her også. Tilskudd, antall barn, personalkostnader og så videre, skriver Haugen.

Eieren har hentet ut over 20 millioner kroner på ti år fra denne lille barnehagen

Espira og Norlandia dominerer

Flere av barnehagene med husleiepriser på over 25 000 kroner per barn er Espira- og Norlandia-barnehager. De andre store barnehagekjedene, Læringsverkstedet og FUS, har nesten ingen barnehager med høye husleier.

– Årsaken til at Norlandia har mange barnehager på vedlagte oversikt handler om at vi leier de fleste byggene, mens Læringsverkstedet og FUS eier de fleste byggene selv, skriver divisjonsdirektør i Norlandia Barnehagene AS, Kristin Voldsnes.

I Læringsverkstedet, Norges største barnehagekjede, bekrefter de at de i hovedsak eier egne bygg og da ikke opererer med husleie.

– Vi har organisert eiendom og drift i samme selskap og leier ikke bygg av oss selv, skriver økonomidirektør Atle Hørly i en e-post.

Store barnehager gir høy husleie

Jens Schei Hansen, kommunikasjons- og organisasjonsdirektør i Espira, sier de nesten utelukkende driver store barnehager med store eiendommer.

– Husleie for disse vil ofte være over en million kroner, skriver han i en e-post.

Husleiene Espira betaler går til eksterne, uavhengige eiendomsselskaper, ifølge Schei Hansen. Han sier husleieprisene antakelig ble fastsatt med bakgrunn i byggekostnadene.

Også Kristin Voldsnes i Norlandia viser til at de leier eksternt, og at det er strenge krav til armlengdes avstand mellom selskapene.

– Dette kvalitetssikres ved uavhengige parter. Det gjelder også leienivået. Norlandia driver barnehager, men eier ikke eiendom langsiktig. I stor grad leier vi nå av eksterne parter til det som er markedspris for barnehager, skriver Voldsnes.

Selskapet som eier barnehageeiendommene til Norlandia er Pioneer Public Properties. Det er riktig at dette nå er et eksternt selskap, men helt fram til i fjor høst var det Norlandia-eierne selv som eide Pioneer Public Properties og dermed barnehageeiendommene. Husleieprisene fra 2018 gikk dermed til et selskap i samme konsern.

I 2019 solgte Norlandia-eierne Pioneer Public Properties til et australsk investeringsfond for 2,7 milliarder kroner. Det samme selskapet kjøpte også nylig opp 11 eiendommer fra barnehagekjeden Gnist. Det er dermed det australskeide selskapet som nå får husleieinntektene fra driften av snaut 200 norske barnehager.

Gnist-barnehagene har solgt eiendommer til fond i Australia

Beliggenhet påvirker ikke prisen

Markedsleie for en eiendom er blant annet basert på beliggenhet. Et næringslokale midt i Oslo eller Bergen sentrum koster mer å leie enn et næringslokale i et lite tettsted utenfor sentrale strøk.

I økonomiske tilsyn med barnehager har kommuner vurdert hva som er normal markedsleie for barnehagelokaler. Det må de for å kontrollere om det er overprisede husleier. Da har de blant annet vurdert beliggenhet som relevant.

For de private barnehagene med høye husleier ser imidlertid ikke beliggenhet ut til å ha noe særlig å si for husleienivået. For de fleste barnehagene i oversikten utgjør husleieprisen 10-15 prosent av inntektene, uavhengig av beliggenhet.

Norlandia-barnehager i kommuner som Brønnøy og Nes har like høy husleie som Norlandia-barnehager i Oslo og Bergen. Og Espira-barnehager på Vestre Toten og Spydeberg har like høy husleie som Espira-barnehager i Bergen og Kristiansand.

– Hvorfor har ikke beliggenhet noe å si for utleieprisen, slik det vil være med annen eiendom?

– Historisk sett har det ikke vært de store forskjellene i pris på etablering av barnehage med tanke på geografi, skriver Jens Schei Hansen i Espira.

Kristin Voldsnes i Norlandia peker også på at det er like dyrt å bygge og vedlikeholde en barnehage i usentrale strøk.

– Men leiesummene er ofte noe høyere i større byer, skriver hun i en e-post.

Hun viser til at husleier for barnehager må regnes ut per barn.

– Det er naturlig at en stor barnehage har høyere husleie enn en liten barnehage med færre barn, skriver hun.

Studentbarnehager på lista

På listen over barnehager med husleie på over en million finner man også drivere som er Studentsamskipnader. Fire av barnehagene til Studentsamskipnaden på Vestlandet har husleie på mellom en og to millioner kroner i året, noe som utgjør rundt ti prosent av inntektene.

– Husleiekostnaden er en samlepost for flere kostnader, og disse kostnadene skal gå i null for oss, sier Rune Fitje som er barnehagesjef for Sammen barnehagene til Studentsamskipnaden på Vestlandet.

Han sier at det i husleiene inngår lånekostnader, avskrivninger, offentlige avgifter, renovasjon, renhold, vaktmestertjenester, vaktsikring og andre tjenester.

I rapporteringen til kommunene fører barnehagene opp utgifter til renovasjon, vann, avløp og renhold. Det koster flere hundre tusen kroner i året for de fleste barnehagene, og dette kommer nesten alltid i tillegg til husleien. Her skiller Studentsamskipnaden seg ut med null i utgifter fordi dette er inkludert i husleien. Dermed er den reelle husleiekostnaden egentlig lavere sammenlignet med de fleste andre på lista.

Studentsamskipnaden på Vestlandet eier eiendommene og leier ut til seg selv, men Fitje understreker at barnehagedriften ikke skal generere overskudd.

– Barnehagene skal ikke subsidiere noen annen del av driften i samskipnaden, de skal kun finansiere seg selv, sier Fitje.