Pengemaskinen

 Didrik (4) og pappa Simen Søvik er på vei til barnehagen i Helldalsåsen, et familievennlig boligområde mellom skogkledde åser sør i Bergen. Fra busstoppet rusler de det korte stykket til bygget med Espira-logoen på veggen. 

Espira Helldalsåsen barnehage har plass til 85 barn og får over 18 millioner kroner i offentlige tilskudd og foreldrebetaling i året. Pengene skal sørge for nok ansatte, mat, administrasjon, leker og turer. De skal dekke vedlikehold av bygg og uteplass og andre eiendomskostnader. 

Men budsjettet har også en annen stor utgiftspost. Hvert år går over to millioner kroner i husleie til tyske eiere, med hovedkontor i byen Augsburg. 

– Det visste jeg ikke, sier en overrasket pappa Simen Søvik, som understreker at de er veldig fornøyde med barnehagen. 

– For oss er det viktigste at Didrik har det bra, og at de ansatte trives. Samtidig er det trist om penger som kunne blitt brukt i barnehagen, sendes ut av landet, sier han.

Barnehagen i Helldalsåsen er ikke alene. Dette er historien om 45 barnehager som i sin tid ble bygget med over 900 millioner kroner i gunstige statlige lån og tilskudd. 

Hvordan endte byggene opp som en handelsvare på det internasjonale finansmarkedet? 

Statsmilliardene

Det hele startet på Stortinget i 2003. Barnehageplass var et knapphetsgode, og politikerne inngikk et forlik for å få ekspressfart på utbyggingen.

Mål: Barnehageplasser til alle. 

Metode: Rause statlige støtteordninger til private utbyggere.

Gulrøttene var blant annet: 

• Statlige lån gjennom Husbanken med gunstige betingelser som lav rente. 
• For å bidra til å dekke byggekostnader, ga staten også investeringstilskudd eller momskompensasjon. Det utgjorde flere millioner kroner i støtte for et enkelt barnehagebygg. Grunnet de gunstige ordningene til utbygging, fikk de private litt lavere tilskudd til drift de første årene. 

Resultatet: Eieren satt igjen med en eiendom med et gunstig byggelån, hvor staten allerede hadde betalt ned en god del av lånet. 

Med en skrikende mangel på barnehageplasser var det stort sett få problemer med å fylle barnehagen med barn. Dermed hadde eierne en jevn inntektsstrøm fra den sikreste betaler i verden, den norske stat. 

På en øy på Vestlandet bodde en mann som hadde ventet på gode nyheter fra Stortinget. Barnehageforliket skulle gjøre familien hans til Karmøys rikeste.

Byggeboomen

Entreprenøren Einar Magne Jansen gikk inn i barnehagebransjen med selskapet Barnebygg tidlig på 1990-tallet. De bygde barnehager, først og fremst for kommuner og foreldreeide andelslag.

Rundt årtusenskiftet begynte han og sønnen Johnny Jansen å snuse på muligheten for også å drive noen av barnehagene de bygde. Da barnehageforliket kom, var de rigget for å sette i gang.

Bergen var et av områdene hvor Karmøy-familien var tidlig inne.

– Barnehageutbygging skulle være prioritet nummer én i kommunen, sier Anne-Marit Presterud, som var kommunaldirektør for barnehage og skole i perioden etter barnehageforliket. 

Kommune-Norge gikk gjennom tidenes barnehageboom i disse årene. Hun forteller om stor interesse fra private aktører som ville bygge. 

– Vi hadde aldri fått opp antall barnehageplasser så raskt, hvis vi ikke hadde støttet oss på private utbyggere. De gikk inn og tok en risiko, selv om det var gode ordninger og insentiver på plass, sier Presterud.

Bergen var en av flere kommuner som ga gratis eller billige tomter til utbyggere. En av dem lå i Helldalsåsen. Med et husbanklån på 10,4 millioner kroner, satte Jansen-familien i gang med den første av det som etter hvert skulle bli fem barnehager i Bergen.

Fra første spadetak tok de et valg om hvordan de organiserte selskapet. 

Det skulle vise seg å være veien til store gevinster. 

Vedlikeholdsgrepet

Hver gang de bygde en barnehage, stiftet de to selskap. Et til driften, hvor offentlige tilskudd og foreldrebetaling kom inn. Og et annet til eiendommen, hvor husbanklånet sto. 

Så leide de ut byggene til sine egne barnehager. Utleien skjedde via et morselskap, Barnebygg Eiendom, som senere ble omdøpt til Service Property AS. 

Leiekontraktene Jansen-familien inngikk med seg selv, var rigget slik at eiendomsselskapet ikke hadde ansvar for vedlikehold eller andre eiendomskostnader. Det måtte barnehagene dekke gjennom driftsbudsjettet. Eiendomsselskapet dekket lånekostnadene. 

Behovet for nye barnehager var umettelig disse årene. Jansens barnehager spredte seg ut over Sør-, Øst- og Vestlandet. 

Jarle Nilsen, som i dag er nestleder i Rogaland Arbeiderparti, jobbet i entreprenørselskapet i Barnebygg på denne tiden. Han ble tatt godt imot da han reiste rundt i landet for å finne tomter.

– Ofte fikk vi kjøpt til en symbolsk sum eller vi fikk en langvarig festeavtale. Å finne tomter var ikke utfordrende, sier Nilsen og forteller at det etter noen år ble mer konkurranse, også på pris.

Han anslår at han skaffet tomter til rundt en tredel av byggene som endte opp i Jansens eiendomsselskap.

– Det er ingen tvil om at de statlige ordningene var helt nødvendige for å få full barnehagedekning. Det gjaldt insentivene for private til å bygge, men også sikkerheten gjennom at man fikk offentlige tilskudd til å drifte barnehagene, sier Nilsen.

155 millioner i utbytte

I løpet av sju år fikk eiendomsselskapene til Jansen-familien statlige husbanklån for over 800 millioner kroner. Ifølge en NRK-dokumentar fra 2011 fikk de også over 100 millioner kroner i støtte gjennom de andre statlige ordningene til utbygging. 

Selskapsrigget var et overskuddsprosjekt fra start. Et par millioner kroner i pluss i 2004 vokste til over 20 millioner i 2008.

Samme år solgte Jansen-familien seg ut av den delen av selskapet som driftet barnehagene. Kjøperen var det finske oppkjøpsfondet CapMan som drev barnehagene videre under det nye navnet Espira.

Eierselskapet til Einar Magne Jansen fikk inn 295 millioner kroner i finansinntekt året han selger til CapMan. Men eiendommene ga de ikke slipp på.

– Vi har solgt oss nesten helt ned i Espira, men eier byggene som Espira leier. Så lenge de betaler leie, går virksomheten helt greit, sa Johnny Jansen til Bergensavisen sommeren 2011.

E24 og Utdanningsnytt har kontaktet Jansen-familien og fått til svar at de ikke ønsker å kommentere noen av spørsmålene de har fått om denne saken.

Samme år laget NRK en dokumentar om familien fra Karmøy og barnehagepengene. Der kom det også fram at Espira var i klinsj med dem om husleiene, som de mente var for høye.

De neste to årene tømte Jansen-familien eiendomsselskapet for egenkapital ved å ta ut 155 millioner kroner i utbytter. Deretter gikk de i forhandlinger om å selge. 

Ferden gikk østover til et brødrepar som i dag er blant Norges aller rikeste. De skulle kjøpe de 45 barnehagebyggene ikke bare én gang, men to.

370-millionersflippen

– Det ble en bra deal, sa Roger Adolfsen til Finansavisen i 2014 under overskriften «Selger til seg selv med storgevinst».

Fra kontoret i Rådhusgata i Oslo var brødrene Roger og Kristian Adolfsen i ferd med å ta stadig større jafs av barnehagesektoren gjennom selskapet Norlandia. De satset også på hoteller, asylmottak og private helsetjenester, men på barnehagefeltet skulle de gjøre noen av sine største investeringer. 

Sammen med to partnere i Bodø, Benn Eidissen og Even Carlsen, bygget de opp en portefølje med barnehageeiendom. En viktig del av satsingen var å kjøpe byggene til familien på Karmøy. 

Regnskapene viser at Jansen-familien fikk inn over 300 millioner kroner dette året. Med det var de blitt Karmøys rikeste ti år etter forliket på Stortinget. 

Samtidig hadde de nye eierne en plan. Etter først å ha kjøpt fra Jansen, solgte de samme år byggene videre til seg selv for en høyere pris. Gjennom å flytte eiendommene fra høyre til venstre hånd, hentet de ut en gevinst på 370 millioner kroner til seg selv. 

De 45 byggene hadde i løpet av ett år gitt fortjenester på over 600 millioner kroner.

Hvordan var det mulig?

– Slik er markedet

Rett etter oppkjøpet forklarte Roger Adolfsen til Finansavisen at de hadde reforhandlet husleiekontraktene før de solgte byggene videre til seg selv. Lengre kontrakter og lavere krav til avkastning gjorde at de kunne prise eiendommene mye høyere i videresalget.

Are Oust, professor i finansiell økonomi ved NTNU Handelshøyskolen, sier det kan høres mye ut med en umiddelbar gevinst på 370 millioner kroner fra en slik eiendomsflipp.

– Samtidig er det lov å mene at man har kjøpt billig. Hvis kjøperne klarer å jekke opp husleiene eller senke avkastningskravet, kan det føre til høyere verdsetting av eiendommene. En bank og en revisor må akseptere den nye prisingen i forbindelse med et salg til seg selv, så da må man tro at dette har skjedd på en akseptabel måte, sier Oust.

Han forklarer at det er slik aktive eierfond jobber. De prøver å bedre kontantstrømmen knyttet til eiendommen gjennom å øke inntekter eller redusere kostnader.

– Gjennom slike grep endrer de verdien på eiendommene og kan selge videre til en høyere pris. Men dette er ikke unikt for barnehager, det er slik finansmarkedet fungerer med alt fra eiendom til selskaper.

Han peker på at det i denne perioden har vært gunstig å eie alle typer eiendom, grunnet lave renter over lang tid. 

– Investorene som kjøper barnehageeiendommer er ute etter sikker avkastning med lav risiko, sier Oust.

Men det som er «en bra deal» for forretningsfolk, kan se ganske annerledes ut for en politiker med ansvar for offentlige tilskuddsordninger.

Politisk risiko

På Stortinget begynte utviklingen i barnehagesektoren å plage politikerne. Jan Tore Sanner i Høyre var kunnskapsminister da noen av de første analysene om lønnsomhet og gevinster kom på bordet i 2018. 

– De særlig høye overskuddene i de store kjedene tyder på at vi har et marked som ikke fungerer, sa Sanner til Aftenposten.

En rapport fra konsulentselskapet BDO pekte på at det fortsatt var høyt potensial for å hente ut store gevinster gjennom å selge barnehager. Den største verdien lå i de statsfinansierte eiendommene.

– Det er åpenbart noe politikerne ikke forutså da de tilrettela for rask barnehageutbygging tidlig på 2000-tallet. Det ønskelige var jo at de som skulle drive barnehage også skulle eie tomt og bygg, sier Sanner i dag.

Systemet måtte strammes inn, var budskapet fra både høyre- og venstresiden tilbake i 2018.

Politisk risiko er begrepet investorene bruker om slikt. Kristian Adolfsen forteller at den politiske debatten og usikkerheten om rammebetingelsene har vært en del av vurderingene deres om å beholde eller selge barnehageeiendommene. 

– Det har skapt rasjonale for å ha noe mindre kapital bundet opp for å sikre virksomhetene bedre i møte med vinterdagene, skriver han i en e-post.

Eierskapet til de 45 byggene skulle snart ut på tur. Jorden rundt. 

Milliardsalget til Australia

Etter oppkjøpet av byggene hadde det vært gode tider for Adolfsen-brødrene og medeierne. I løpet av fire år hentet de ut over 200 millioner kroner i konsernbidrag fra eiendomsselskapet med de 45 byggene. 

Samtidig kjøpte de barnehageeiendommer også i Finland og Sverige. Snart eide de over 170 eiendommer i selskapet Pioneer Property Group. 

Våren 2019 var en ansatt i firmaet til stede på verdens største infrastrukturmesse i Berlin. Her møtte han en representant for det australske oppkjøpsfondet Whitehelm Capital. 

– Det var den første introduksjonen, og deretter etablerte vi et forhold til Adolfsen-brødrene, sa administrerende direktør i Whitehelm, Graham Matthews, til Dagbladet om den første kontakten.

Allerede i oktober samme år tikket det ut en børsmelding. Eiendommene var solgt til Whitehelm for 2,7 milliarder kroner. 

Året etter tok Adolfsen-brødrene, Benn Eidissen og Even Carlsen ut rundt en milliard kroner i utbytte fra Pioneer Property Group.

Det var det første av flere milliardsalg av norske barnehagebygg til utlandet.

Kristian Adolfsen peker på to drivere for at eiendommene ble så mye verdt. En lang periode med lave renter, og at de reduserte risikoen for investorene gjennom å samle flere bygg i én portefølje. Han mener gevinsten fra salget har gjort dem i stand til å bygge mer og ekspandere driften. 

– Dette er tjenesteutvikling og annen verdiskaping til det gode for AS Norge, skriver han i en e-post.

– Burde strammet inn før

De 45 barnehagebyggene var nå ute av norske hender og i spill på det internasjonale finansmarkedet.

I 2022 ble australske Whitehelm kjøpt opp av det tyske investeringsselskapet Patrizia. Selskapet som forvalter eiendommene på vegne av Patrizia heter nå Kinland. 

De eier over 360 eiendommer, i all hovedsak i Norge og Finland. De fleste er barnehagebygg. Inntektene fra de norske eiendommene er over 380 millioner kroner, ifølge årsberetningen. 

For Jarle Nilsen, som i sin tid var med å bygge flere av barnehagene for Jansen-familien fra Karmøy, har utviklingen de siste årene en viss bismak.

– Utbyggere, eiere og driftere skal ha en normal lønn og avkastning. Jeg synes ikke det er greit at barnehager er blitt et stort investeringsobjekt som selges ut av landet.

Han mener de private aktørene gjorde jobben de var satt til og er stolt over å ha bidratt til full barnehagedekning. Han understreker at de som har tjent store penger på drift eller eiendom har forholdt seg til norsk lov og ikke gjort noe galt. 

– Det er politikerne som har gitt gunstige ordninger de ikke har sett de lange konsekvensene av. Innstrammingene de siste årene har vært helt riktige, og de burde kommet lenge før og vært mer omfattende, sier Nilsen.

I barnehagekjeden Espira, som leier byggene, viser de til at husleiene er fastsatt på markedsmessige vilkår, og at de ikke har blitt påvirket av om det har vært norsk eller utenlandsk eierskap. 

– Barnehagenes driftsbudsjetter påvirkes ikke av om byggene er eid eller leid, svarer Kjersti Oppen, direktør for myndighetskontakt og kommunikasjon i Espira, via e-post.

Kina eller Saudi-Arabia?

I Espira Helldalsåsen i Bergen er fireåringen Didrik på plass for dagen. Pappa Simen Søvik har inntrykk av at barnehagen bruker ressursene godt. 

Helldalsåsen er imidlertid en av mange private barnehager med presset økonomi etter innstramminger i finansieringsordningene de siste årene. Regnskapene viste over en million kroner i underskudd i fjor. 

Søvik frykter negative konsekvenser på sikt dersom det fortsetter.

– Etter hvert vil jeg tro at det vil gå ut over driften, sier han.

Bygningene sønnen tilbringer dagen i, har blitt 21 år, like gamle som barnehageforliket. Helldalsåsen og de andre 44 byggene har siden den gang sørget for en serie storgevinster for vekslende eiere. 

Professor Are Oust ved NTNU Handelshøyskolen forklarer at det gjerne er de internasjonale oppkjøpsfondene som kjøper i siste ledd. 

– De aksepterer lavere avkastning, og derfor kan de også betale den høyeste prisen.

– Kan barnehageeiendommene nå ende opp med eiere hvor som helst i verden, Kina eller Saudi Arabia for eksempel?

– Ja, det finnes ikke spesielle regler for å kontrollere det. Det vil i alle fall være veldig vanskelig å kontrollere hvor pengene til oppkjøpet kommer fra ved eventuelle videre salg.

For barnehagen i Bergen må fortsatt løpende vedlikehold og driftskostnader til eiendommen bekostes av barnehagen. Byggeieren i Tyskland har først og fremst ansvar for at lånene blir betalt. Og å fordele overskuddet ut til investorene.

Pappa Simen Søvik mener det er problematisk at fellesskapets midler havner hos utenlandske investorer, samtidig som flere barnehager opplever nedskjæringer og nedleggelser.

– Det må jo være et politisk problem at staten lar egne investeringer forsvinne ut på denne måten.

---

Utdanningsnytt og E24 har laget en serie saker om Barnehagemilliardene. Her kan du lese om at over 200 nordmenn har tjent millioner på å selge barnehager.